פסק-דין בתיק ת"א 4649-08

נתוני רקע ועובדות:

1.         התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "התובעת") הינה בעלת הזכויות בבניין הידוע כחלקה 83 בגוש 19456 בוואדי סלאמה (להלן: "הנכס" או "המבנה"). התובעת השכירה חדר בתוך דירה במבנה וכן שטח על גג המבנה (להלן: "המושכר") לנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") על פי הסכם שכירות מיום 30.6.04 (להלן: "ההסכם") לצורך הצבה, הקמה והפעלה של ציוד ומכשירי קשר אלחוטיים שונים, הקמת מיתקן קשר אלחוטי הכולל אנטנות ואביזריהם. הנתבעת השקיעה מאות אלפי שקלים בבניית האתר ובאבזרו בציוד יקר ערך. תקופת השכירות נקבעה ל - 5 שנים ודמי השכירות לסך של כ - 4,000 ש"ח לחודש בתוספת מע"מ. דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות, צמודים למדד המחירים לצרכן. בהסכם נקבע כי לנתבעת יש אפשרות לבטלו, בין השאר במידה ולא יינתן רישיון להצבת האנטנה במקום.

2.         מסיכומי התובעת עולה כי ביום 19.1.05 נערכה ונחתמה ע"י הצדדים תוספת להסכם (להלן: "התוספת הראשונה") לפיה התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת בגין תיקון אריחי קרמיקה, וכן לשלם 2,000 ש"ח עבור התקנת דלת פלדה בכניסה לגג המבנה ו - 2,000 ש"ח עבור התקנת פנסים (פרוג'קטורים) על גג הבניין. בנוסף הצדדים הסכימו כי בגין הרחבת השטח המושכר דמי השכירות החודשיים יעלו לכ -  4,400 ש"ח (לא כולל מע"מ) החל מיום 1.8.04. התשלום יבוצע כל 12 חודשים מראש והנתבעת תתקין על חשבונה מונה צריכת חשמל ותשלם את חשבונות החשמל בהתאם לקריאת המונה שתבוצע מעת לעת ע"י נציגיה. ביום 17.5.05 נערכה ונחתמה ע"י הצדדים תוספת נוספת להסכם (להלן: "התוספת השנייה") לפיה התחייבה הנתבעת לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 5,000 ש"ח צמוד למדד חודש יולי 2004 (לא כולל מע"מ), וכן לשלם לתובעת אחת לחודשיים מקדמה בגובה צריכת חשמל ממוצעת לאתר של כ - 4,000 ש"ח. נקבע בין הצדדים כי בתוך חודשיים תבוצע קריאת מונה ועל פי קריאה זו תבוצע ההתחשבנות. לשם הקלה על קריאת המונה, התחייבה הנתבעת כי תתקין מונה נוסף מחוץ למבנה  בתיאום עם התובעת.

3.         הנתבעת החזיקה במושכר החל מיום 1.8.04 ועד ליום 23.9.08. היא הקימה במושכר חדר ציוד אליו הכניסה מכשירים שונים הצורכים חשמל לרבות שני מזגנים, וכן התקינה מנעול על דלת הכניסה למושכר. בנוסף התקינה הנתבעת אנטנות על גג המבנה. הנתבעת גם הגישה בקשה לרישיון להצבת האנטנות לוועדה המקומית לתכנון ובניה (להלן: "הועדה המקומית"). חמישה ימים לאחר ישיבת הועדה המקומית בה נדחתה בקשת הנתבעת לרישיון, בנובמבר 2005, הוצתה האנטנה וזאת בשל התנגדות התושבים מקומיים להקמת מתקני תקשורת סלולרים במבנה (התובעת השכירה חלקים אחרים במבנה גם לחברות תקשורת נוספות). עקב ההצתה נגרמו לפי טענות התובעת, למבנה נזקים כבדים.

טענות התובעת

4.         לטענת התובעת על הנתבעת לפצותה על הנזקים שנגרמו למבנה כתוצאה מהשרפה ולהשיב את המושכר למצבו כפי שקיבלה אותו, שכן פעילות הנתבעת במושכר היא הגורם שהביא להצתת המושכר. מקרי הצתה דומים שאירעו ברחבי הארץ היו צריכים לגרום לנתבעת לצפות כי גורמים זרים ינסו להתנכל לרכושה והיה עליה לנקוט באמצעים סבירים למניעת ההצתה, אמצעים כגון הצבת שמירה במקום. בנוסף היה על הנתבעת להזהיר את התובעת מפני סכנת התנכלות לרכושה בשל הצבת מתקני הנתבעת במושכר. הנתבעת לא עשתה כן ובכך מנעה מהתובעת את האפשרות להיערך לסכנה או לשקול שוב את ההתקשרות עם התובעת. תיקון הנזקים במבנה מוערכים ע"י השמאי יוסף ליברמן בסך של 34,939 ש"ח. בנוסף לטענת התובעת הנתבעת חדלה מתשלום דמי השכירות, הארנונה והוצאות החשמל החל מחודש אוגוסט 2006 ואילך וזאת למרות שהמשיכה להחזיק במושכר ולאחסן בו ציוד שבבעלותה וכן לצרוך חשמל.

5.         התובעת מתייחסת לטענת הנתבעת לפיה ביטלה לכאורה את ההסכם בהודעת ביטול וטוענת כי מעולם לא קיבלה הודעה על ביטול ההסכם זאת ועוד, הנתבעת לא פינתה את הציוד שלה מהמושכר עד ליום 23.9.08. הנתבעת לא המציאה ראיות כי הקימה אתר תקשורת חדש כלשהו בצפון הארץ או בדרומה בתקופה שבין השנים 2006 ל - 2008. הציוד במושכר התיישן ולא היה בעל ערך לאחר ביטול ההסכם הנטען ע"י הנתבעת. היא לא יכלה לעשות בו שימוש באתרים אחרים ולכן לא מיהרה לפנותו מן המושכר ולא יצאה מגדרה כדי לקבלו בחזרה מהתובעת. למעשה ערכו של הציוד פחת בעשרות אחוזים משנה לשנה. התביעה שכנגד אותה הגישה הנתבעת הינה חסרת הגיון והוגשה בחוסר תום לב בניסיון להוות משקל נגד לתביעה העיקרית. לטענת התובעת לא היה לה כל עניין בהחזקת רכושה של הנתבעת שכן כל עוד אוחסן ציוד התקשורת של  הנתבע בדירה במבנה, נמנע מהתובעת לעשות שימוש בדירה כולה שכן אף אחד לא העז לגור בדירה כולה בשל הקרבה לציוד התקשורת. לתובעת היה עניין רב בפינוי המושכר ע"י הנתבעת אולם היא סברה כי במקביל חלה על הנתבעת החובה להסדיר חובותיה. למרות טענותיה של התבעת היא לא עשתה ניסיונות אמיתיים להגיע להסכמות עם התובעת, הסכמות הכוללות תשלום החובות ופינוי הציוד מהמושכר. זאת ועוד, מרגע שהודיעו לנתבעת כי היא יכולה לפרק ולפנות את הציוד שבבעלותה עברו שנתיים עד שבוצע הפירוק בפועל. לטענת התובעת במועד בו פינתה לבסוף הנתבעת את המושכר נחתם בין הצדדים מסמך ובו צוין כי הנתבעת משאירה במושכר לוח חשמל וכן מזגן שהתקינה בו וכנגד זאת מוותרת התובעת על השבת המצב לקדמותו. לטענתה היה ברור לצדדים כי ההתייחסות הינה אך ורק לחדר התקשורת, שהציוד ממנו פונה, ואין הכוונה לשאר חלקי המושכר, אשר ניזוקו בשרפה. אין במסמך זה התייחסות לתביעה עצמה, לא בנוגע לנזקי השריפה ולא בנוגע לחוב השכירות. לו הייתה הכוונה במסמך וויתור על זכויות התובעת, היה הדבר נכתב במפורש. העלאת טענת הוויתור בשלב זה מהווה הרחבת חזית אסורה ע"י הנתבעת וכן ניסיון לייחס למסמך שנחתם משמעויות שאין בו.

6.         התובעת ממשיכה וטוענת כי הנתבעת היא זו שיזמה את הפנייה לתובעת כדי להתקין במבנה שברשותה מתקן תקשורת. הנתבעת הקימה את המתקן מס' חודשים בטרם פנתה לקבלת אישור מהוועדה המקומית להקמתו. בכך למעשה הימרה הנתבעת על כספה היא. התובעת לא התחייבה כי הנתבעת תקבל היתר בניה והייתה זאת בחירתה של הנתבעת שלא להציב את ציוד התקשורת שלה על התורן של חברות סלולאריות אחרות אשר הציבו תורן על גג הבניין ולנסות ולקבל היתר על בניית מתקן נפרד.

זאת ועוד, התובעת דוחה את ניסיונותיה של הנתבעת לרמוז כי התובעת תרמה להצתת מתקן התקשורת. לתובעת אין כל עניין בהצתת רכושה היא, מקור הכנסתה היחיד ומקום המגורים של חלק ממשפחתה. התובעת נמנעה מהגשת תלונה במשטרה בגין הצתה מכוון שחששה שאותם גורמים שהציתו את המושכר יתנכלו לה ולבני משפחתה. התובעת אינה שומרת של אתר התקשורת, היא לא התחייבה בהסכם בין הצדדים לשמש כשומרת ואין לה כלים לשמש ככזו. יש לדחות כל ניסיון של הנתבעת לטעון כאמור וכן אין לתת משקל לדו"ח החוקר של הנתבעת המבוסס על אוסף שמועות לא מבוססת.

טענות הנתבעת

7.           לטענת הנתבעת ההסכם בין הצדדים שכלל סעיף מפורש המתיר לנתבעת לבטלו (בין היתר במידה ולא יינתן רישיון להצבת האנטנות במקום) בוטל כדין על ידה בהודעה מראש של 60 יום, וזאת לאחר שהועדה המקומית סירבה לבקשה להיתר בניה. האנטנות שכבר הוצבו במקום הוצתו 5 ימים בלבד לאחר החלטת הועדה. לטענת הנתבעת התובעת הפרה התחייבויותיה כלפיה, וגרמה לה נזק כספי רב, בין היתר בכך שהחזיקה בידה כספים וסירבה להשיבם בניגוד לחובתה לעשות כן בהתאם לסעיף 20 להסכם. בנוסף התובעת מנעה מהנתבעת ומנציגיה להיכנס לשטח המושכר ולהוציא משם את ציוד התקשורת הדיגיטאלי היקר - בניגוד להוראות סעיף 5 להסכם.  התובעת גם לא מילאה אחר סעיף 15.2 להסכם ולא השגיחה על הציוד, ולא מנעה מאנשים שאינם עובדי הנתבעת להיכנס למושכר, ולחבל במתקן. עוד לטענתה, דין התביעה להידחות לנוכח העובדה שהיא הודתה בחקירתה שאינה יודעת בגין מה הוגשה התביעה וכן כלל לא ידעה שהיא התובעת. מאחר ובחקירתה של התובעת התברר כי היא חתמה על תצהירה מבלי לדעת עת מה היא חותמת אין לו למעשה כל ערך. הנתבעת ממשיכה וטוענת כי במשך כל תקופת השכירות שולמו מלוא דמי השכירות כולל המיסים בהתאם להסכם ולתוספות, ואף שולמו דמי שכירות מראש עד ליום 31.7.06, כמו  מלוא התשלומים בגין צריכת החשמל.

8.         כאמור ביום 7.11.05 החליטה הועדה המקומית לדחות הבקשה להיתר להקמת המתקן. נימוקה של הועדה היה  כי מכוון שעל גג המבנה הוקם זה מכבר אתר לתקשורת סלולארית של חב' סלקום אין להתיר בקשה למתקן תקשורת נוסף על הבניין. כמו כן רשמה הועדה לפניה את חששות הציבור מריבוי האנטנות המוגשות על אותו בניין בישוב. לאור סירוב הועדה המקומית ליתן היתר, הנתבעת הודיעה בכתב ביום 7.12.05 על הפסקת השכירות בהודעה מראש של 60 יום, כך שהביטול נכנס לתוקפו ביום 7.2.06. לטענת הנתבעת בהתאם לסעיף 19 להסכם זכותה לעשות כן, והיה על התובעת להשיב לה את דמי השכירות ששולמו מראש כקבוע בסעיף 20 להסכם. ביום כניסת הודעת הביטול לתוקף, ביום 7.2.06, שלחה הנתבעת לטענתה מכתב נוסף לב"כ התובעת בו חזרה הנתבעת על הודעת ביטול ההסכם ודרשה לקבל חזרה דמי שכירות ששילמה מראש, ואת הציוד. התובעת טענה כי לא קיבלה את המכתב הראשון המודיע על ביטול ההסכם, אולם הודתה כי קיבלה את המכתב השני, שגם בו הודע, כאמור, לנתבעת שכנגד דבר סיום ההסכם.  לפיכך, הרי שלכל הפחות, ההסכם בוטל כדין בחלוף 60 יום לאחר קבלת ההודעה השנייה (במכתב מיום 7.2.06); ולכן, לכל המאוחר ההסכם פקע ב-7.4.06.

9.         נטען עוד כי בהתאם לסעיף 20 להסכם במועד סיום ההסכם, היה על התובעת להשיב את כספי השכירות ששולמו לה מראש וביתר בסך 28,807 ש"ח כולל מע"מ. בפועל, התובעת לא השיבה את דמי השכירות. זאת ועוד, התובעת גם סירבה במשך כשנתיים וחצי ובניגוד לסעיפים 5 ו -  16 להסכם, לאפשר לנציגי הנתבעת להיכנס לפרק ולקחת את מתקן הקשר וזאת למרות שאין חולק שזהו רכוש בלעדי של הנתבעת. התובעת התנתה את השבת הציוד בתשלום של 150,000 ש"ח. למעשה למעלה משנה ניהלו הצדדים מו"מ על השבת הציוד וכל אותה עת התובעת המשיכה בסירובה להשיב את הציוד. רק ביום 24.9.08 כשנתיים וחצי לאחר סיום ההסכם, אפשרה התובעת לבסוף לנתבעת לפנות מהמושכר את הציוד. גם לאחר שנתיים וחצי של סירוב נדרשו חודשיים לביצוע הסיכום בפועל, שכן הנתבעת התקשתה לתאם מועד לפינוי עם בעלה  לשעבר של התובעת אשר התעקש שכתנאי לפינוי הציוד, הוא דורש שבנוסף לנוכחות עוה"ד של הצדדים והשמאים יהיו גם נציגים ספציפיים מהנתבעת.  לבסוף מועד הפינוי נקבע ליום 23/9/08, וכן נקבע מועד נוסף במידה  ויידרש ליום 24/9/08. לטענת הנתבעת בעת הפינוי, ביום 23/9/08, נכח בעלה  לשעבר של התובעת ודרש שישאירו ציוד בשווי מאות שקלים. כדי להימנע מעימות ולסיים העניין, הסכימו נציגי הנתבעת להשאיר חלק מהציוד. באותו היום הסתיים פירוק הציוד ותואם עם בעלה  לשעבר של התובעת כי נציגי הנתבעת יגיעו שוב כדי לקחת את הציוד שפורק והושאר במקום. למרות ההסכמה הנ"ל שב בעלה  לשעבר של התובעת והעמיד דרישות כספיות חדשות. ביום 24/9/08 בבוקר נשלח מכתב "דחוף" מב"כ התובעת, בו נאמר כי נציגי הנתבעת טרם הגיעו ולכן דורש בעלה  לשעבר של התובעת 1,500 ש"ח. ב"כ הנתבעת השיב כי סוכם מראש שיתכן והפינוי יבוצע גם ב-24/9/08, ולכן כל דרישה לתשלום כספי מהווה הוצאת כספים שלא כדין. כשהגיעו עם משאית כדי לפנות הציוד שנותר, כפי שסוכם מראש, סירב בעלה  לשעבר של התובעת לאפשר את פינוי הציוד ודרש לקבל תשלום נוסף. נציגי הנתבעת המתינו מחוץ לבית, כאשר בעלה  לשעבר של התובעת המשיך למנוע מהם לפנות את הציוד, והתנה את הפינוי בתשלום, בניגוד להסכמות. ב"כ הנתבעת נאלץ לשלוח מיידית מכתב נוסף, בו הבהיר כי אם ימשיך בעלה  לשעבר של התובעת למנוע הפינוי, הוא יידרש לפצות בגין כל נזק. רק לאחר קבלת המכתב הנ"ל אפשר בעלה  לשעבר של התובעת לנציגי התובעת שכנגד לפנות ביום 24.9.08 את הציוד.

10.       הנתבעת ממשיכה וטוענת כי בהתאם להסכם הייתה על התובעת חובה להשגיח על המושכר, ולא להתיר כניסת אנשים למושכר. בין שאר אמצעי ההגנה על המבנה, הכניסה לגג הייתה חסומה בדלת פלדה נעולה, ורק מי שברשותו מפתח היה מורשה על ידי התובעת להיכנס אל הגג. התובעת החזיקה במפתחות לגג. ימים אחדים לאחר ההצתה הוא ביקרו במקום נציגי הנתבעת. כאשר פגשו את בעלה  לשעבר של התובעת ראו שידו חבושה. בתשובה לשאלתם, הוא טען ש"ניסה לכבות את השריפה" ושכתוצאה מכך נפצע בידו. מתוך אלפי אתרים שהקימה הנתבעת בארץ, רק למספר בודד נגרם נזק, וגם במקרים אלה מדובר היה באתרים שמוקמו באזורים פתוחים ומבודדים, ולא באתרים שמוקמו באזורים מאוכלסים כגון האתר נשוא התביעה. הנתבעת טענה כי התובעת הפרה בבירור את חובתה על פי ההסכם לשמור על המושכר ולמנוע חבלה במתקן, לרבות באנטנות של הנתבעת. לתובעת היה ידוע החשש שתושבי הכפר יתנכלו בגין האנטנות, אך משיקוליה בחרה בכל זאת להתקשר בהסכם. התובעת בחרה להתקשר ולהתחייב לשמור על האתר ומעולם לא ביקשה לסיים ההתקשרות בשל חשש מפעילות עוינת, אלא להיפך, לקחה האחריות לשמירת הציוד. למעלה מכך, החשש שהתובעת או מי מטעמה היה שותף לחבלה אינו מופרך, לא ניתן כל הסבר מדוע בעלה לשעבר סרב להגיש תלונה במשטרה בגין ההצתה, וסרב לקבלת טיפול משטרתי או טיפול של מכבי האש. הנתבעת סבורה כי הנסיבות מלמדות שמשפחת התובעת אפשרה (אם לא ביצעה) את ההצתה, שארעה סמוך מיד לאחר החלטת הועדה המקומית. התובעת לא ציינה במכוון כי רק האנטנות של הנתבעת הוצתו, ואילו האנטנות של חברות הסלולר האחרות לא ניזוקו כלל. אילו המניע להצתה היה חשש מקרינה של תושבי הישוב, אזי ברור שהיו מוצתות האנטנות של כל החברות שעל הגג. לאחר ההצתה, התברר שהמצית דאג לחתוך את הכבלים של האנטנות השייכות לנתבעת, כך שרק האנטנות שלה נשרפו עד היסוד, אבל לא נגרם נזק לבניין ולאנטנות האחרות. העובדות מוכיחות שלמי שהצית הייתה מטרה ספציפית: להצית דווקא את האנטנות של הנתבעת, ולא לפגוע באחרות וגם להימנע מגרימת נזקים לנכס. הסיבה האמיתית לכך שהוצתו רק האנטנות של הנתבעת, מעבר לאי קבלת ההיתר, היא שהחברות האחרות נענו לתכתיבי בעלה לשעבר של התובעת, העלו את דמי השכירות, ושילמו את מה שדרש. כל הנסיבות דלעיל, בנוסף לכך שמדובר בנכס גדול המוקף גדרות שהכניסה היחידה אליו דרך שער חשמלי מברזל ודלת כניסה נוספת ונעולה, הנראה ככלא, מובילות למסקנה כי ידם של התובעת או מי מטעמה הייתה במעל.

11.        עוד לטענתה, התובעת היא זו שחיה במקום, מכירה מקרוב את התושבים והיא זו שהשכירה את הנכס לחברות סלולאריות אחרות. התובעת בחרה משיקוליה, להתקשר בהסכם ואף התחייבה בסעיף 15.2 להסכם לשמור על המתקן, לרבות על האנטנות, ולא להרשות למי שאינו עובד הנתבעת להיכנס למושכר או לחבל במתקן ובציוד. לכן ברור שהתובעת יכולה לבוא בטענות רק כלפי עצמה, ככל שנגרם לה הנזק הנטען.

לאור על האמור הנתבעת טענה כי על התובעת להשיב לה את דמי השכירות ששולמו מראש בסכום של 28,807 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק , פיצוי בגין שווי עלות ציוד התקשורת הדיגיטאלי בסכום של 110,000$ כשיעורו במועד ההצתה, בתוספת הצמדה וריבית כחוק נכון להגשת התביעה. כפי שהוכח, מדובר היה בציוד תקשורת דיגיטאלי יקר ערך, אשר טבעו להתחדש ולהתעדכן, ואשר היה נחוץ באופן מיידי, וכל יום בעיכוב קבלתו, הסב נזקים כספיים עצומים. במשך למעלה משנתיים ממועד סיום ההסכם, לא השיבה הנתבעת שכנגד לתובעת שכנגד את ציוד התקשורת היקר אשר נותר במושכר, עד אשר לא היה שמיש עוד במועד "שחרורו". פיצוי בגין שווי עלות הקמת אתר התקשורת האלחוטי ועבודות הבינוי אשר ירדו לטמיון נוכח בסך של 144,954 ש"ח למועד ההצתה, בתוספת הצמדה וריבית כחוק.

בנוסף נטען כי  יש לדחות את תביעתה של התובעת על כל מרכביה. באשר לעתירה לסילוק יד היא אינה רלוונטית שכן הנתבעת כבר מזמן אינה מחזיקה בנכס. באשר לעתירה לדמי שכירות - הנתבעת שילמה תשלומי שכירות ביתר של כחצי שנה.     באשר לעתירה לנזקי שריפה הוכח שהנתבעת לא אחראית לנזקי השריפה, ההפך הוא הנכון. זאת ועוד, אין חולק כי במעמד הפינוי נחתם מסמך ויתור. טענותיה של התובעת בע"פ כאילו ההסכמה במסמך זה נוגעת לחדר התקשורת בלבד מופרכת. במסמך האמור, ויתרה הנתבעת שכנגד מפורשות על חובת התובעת שכנגד להשיב את המצב לקדמותו, ללא כל סייג או הגבלה לחדר זה או אחר. זאת בנוסף לעדותם הלא אמינה בלשון המעטה של התובע ובעלה לשעבר, יש בהן כדי לאיין את התביעה כולה.

דיון ומסקנות:

12.        ביום 5.4.11 הוסכם בין הצדדים על רשימת מוסכמות ופלוגתאות. הרשימה סומנה בסימון צד/1. בדיון ביקשו ב"כ הצדדים למחוק את סעיף 10 מהרשימה צד/1.